作者|实习记者李雨辰
（资料图片仅供参考）
编辑|姜世强
城门失火，“池鱼”将何去何从？
5月12日，OPPO宣布关闭子公司哲库科技，但被迫停摆的不仅仅是芯片业务。由于浙酷科技是华安张江光大产业信托（以下简称“张江房托”）扩容计划购买新基建资产——张润大厦的重要租户之一，张江房托扩容进度也变得不确定。一会儿。
5月16日，张江REIT基金管理人华安基金、原股东张江集团、张江街电发布补充公告，针对市场停市传闻、事件对扩张进程的影响评估以及张江光大园区近期运营情况等作出回应。问题得到了解答。
值得一提的是，张江房托在针对该事件的首份公告中表示，“一旦发生租赁取消的情况，原权利人将立即向有意租赁的客户发起促销活动。”虽然16日的补充公告并未表明原权利人已收到哲酷科技取消租约的回复，但新客户推广工作的描述改为“紧急启动”。
针对投资者广泛关注的产业园区板块一季度面临的压力，张江房托在公告中还指出，4月1日至5月15日张江光大园区出租率较上年同期增长8.44%三月底。
与10多个感兴趣的租户进行了沟通
张江REIT成立于2021年6月7日，是我国首批9家试点公募REITs之一。截至去年底，其标的资产张润大厦共有租户16人，对应租赁合同21份。项目总出租面积60534.05平方米，出租率为96.32%。
其中，哲酷科技无疑是张润大厦最大的租户。截至5月15日，浙库科技与章润地产已签订租赁合同5份，实际租赁面积19314.31平方米，占章润大厦可出租面积的45.97%。同时，哲库科技2022年支付的租金将占同期新购基建项目现金流总额的30.98%。
就在一个月前的4月7日，哲库科技还与章润地产就上述区域签署了续租协议。租赁期为2023年8月1日至2024年7月31日。
作为首批获得证监会核准扩资的基金之一，华安张江光大产业信托于4月18日进一步发布扩资征求意见稿。征求意见稿显示，华安张江光大房地产投资信托基金认购的基础设施资产支持证券本次扩容募集资金属于“华安资产长润大厦资产支持专项计划”。通过持有上述资产支持证券的全部股份，将持有长润地产的全部股权以及对这些项目公司的全部股东债权。
但如今，受浙库科技倒闭影响，张江REIT的租户结构和扩张计划或将被迫重构。
二级市场上，事发后张江REIT的价格也进一步下跌。 2023年5月15日，张江房托低开，当日收于3.512元。与5月12日收盘价3.745元相比，跌幅为6.22%。除权除息后连续三个交易日累计跌幅为9.69%。
哲库科技出租时如何保障权益、应对风险，成为项目相关方的首要任务。
5月16日，张江房托继12日紧急公告后，再次发行《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金有关事项的补充说明公告》。
与5月12日原权利人及基金管理方等待向哲酷科技、OPPO了解情况的情况不同，记者了解到，张润地产已开始积极与哲酷科技沟通后续工作并通过了多项应对措施，减轻突发事件的不利影响。
公告指出，根据已签订的租赁合同，哲酷科技如提前解约，应提前3个月向章润地产发出书面通知，并承担相当于3个月租金的违约金。目前，章润地产已收到浙酷科技相应租赁合同项下的押金。
“若触发上述条款，章润地产将严格执行违约金条款，违约金将弥补项目空置窗口期的租金损失。”公告称。
公告还回应称，针对此事，上海张江（集团）有限公司、上海张江集成电路产业区开发有限公司已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，做好租赁工作。客户开发。目前已预留多家工业企业，总租赁面积达2万多平方米。我们已与10多家感兴趣的租户进行了沟通，并尽一切努力确保换租流程的顺利过渡。
此外，对于本次事件对张江REIT扩容的影响，管理人华安基金及财务顾问国泰君安证券表示，将综合考虑多方面因素，审慎评估本次扩容的后续安排，全力保障基金份额的持有情况。某人的利益是一个重要的考虑因素。
4月、5月入住率小幅回升
今年以来，公募REITs有的欢喜，有的忧伤。不同基础资产的业绩走势分化明显，产业园区压力最大。
“在工业园区REITs中，作为重要现金流提供者的租户在租约到期后不续租或提前腾空等因素导致部分REITs入住率大幅下降，拖累同期业绩。”中信证券研究团队曾在研究报告中指出。
2022年年报数据显示，报告期内张江房托实现营收8456.98万元，净利润-3211.25万元。 2023年一季度，REIT仅实现营收1603.98万元，净利润亏损1177万元，使张江REIT成为27家上市公募REITs中唯一亏损的项目。
在哲库科技“亏损”之前，张江房托也曾受到入住率的困扰。一季报显示，张江REIT基建项目出租率仅为70.57%，较2022年底的92.6%大幅下滑。
4月25日，张江房托在发布会上解释了业绩情况。相关负责人指出，租户作为该项目重要的现金流提供者，在2022年租约到期后将不会续租。由于租户面积占可出租面积约28%，租金收入下降影响了项目的收入和净利润。
不过，在5月16日的公告中，张江房托还披露了标的项目资产的最新经营情况。总体来看，张江REITs的入住率在第二季度已经开始恢复。
据悉，2023年4月1日至5月15日，张江光大园区累计签订书面合同及租赁意向书3641.57平方米。其中，新签租赁合同1555.47平方米，并签署带有履约保证条款的租赁意向书。面积2086.10平方米。园区与书面意向租户签约率为79.01%，较2023年一季度末出租率70.57%上升8.44个百分点。
华安基金还指出，作为管理人，公司在一定程度上督促和协调运营管理机构进行资源配置和倾斜，同时继续开展重点关注集成电路、金融后端、在线经济、先进制造业等产业。除了签约区域外，还有一批潜在客户，包括软件开发、仪器测试、制药等科技公司，都在密切跟踪中。
“评估REITs产品的价值，需要平衡考虑当前投资资产质量和经营状况以及长期经营预期和价值。从长远来看，张江REITs是实现REITs产品的坚实后盾和储备资源。 “打造张江园区产业空间资产上市平台的目标”5月16日公告发布后，华安基金REITs业务负责人告诉记者。
证监会
本期编辑蒋佩佩实习生李爱慧
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