记者张晓玲、实习生孙一萌深圳、广州报道
作为全国房地产市场的风向标，广州、深圳的房地产市场在过去的九、十个月已经开始明显降温。其中，二手房市场的表现预示着房地产市场的拐点已经到来。
21世纪经济报道调查显示，10月份，深圳新建、二手房量价双降。其中，二手房销售价格降幅在一线城市中最高。广州新房也出现不少项目降价打折，二手房市场持续低迷。
市场降温引发了一系列连锁反应，买家犹豫不决，开发商降低价格推出新项目。 10月以来，广州、深圳商品房登记量有所增加，但对成交量的影响微乎其微，量价双降。成为持续的趋势。
不少业内人士认为，随着年底开发商冲销业绩的时机到来，深圳、广州的房价将进一步下跌。深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐峰对21世纪经济报道记者表示，调整其实去年就已经开始，向下调整将持续到2019年下半年。
调整真正开始
10月以来，广深楼市一片清凉。国家统计局数据显示，10月份深圳新建住宅价格指数同比下降0.4%至99.6，环比下降0.5%至99.5，在70个城市中排名垫底；广州阳光家庭监测还显示，10月广州整体一手房网上签约总量8511万平方米，环比下降29%；价格环比上涨0.2%，应该是结构性原因，整体仍保持下降趋势。
市场已转向买家，开发商提供折扣。万科、碧桂园等大型房企，以及新城控股、远洋、阳光城、雅居乐集团等中小房企均下调了项目价格。
位于深圳市龙岗区远洋新天地，二期项目均价约4.3万/平方米。为了变现，开发商甚至将价格降到了3.73万每平方米。
几个新项目都选择了折扣和固定价格的方式。例如，位于深圳坪山的碧桂园新海城于11月3日加推30套准现房，单价每平方米3.11万元至3.58万元不等，总价279.7万元不等。至456.2万元，其中20套总价低于300万。
但降价放量并没有带来成交的反弹。和富研究院数据显示，10月份，深圳批发商品住宅（含公寓）新增供应7389套，环比增长14%。但成交量却有所下降，上线户数和面积分别下降了18%和33.75%。淘汰周期也增加至9.8个月。
与开发商的焦虑形成鲜明对比的是，购房者越来越多地观望会发生什么。距离远洋新天地不远的朗宏龙园大观已登记1014套房。 10月19日开业当天，顾客仅有40多组。
与深圳类似，广州的退役情况也并不理想。克而瑞研究中心梁永光指出，10月份广州共有30个新开/新增项目，平均退役率仅为31%。
深圳某知名房企内部人士表示，深圳新房价格三年来没有出现明显降价，调整已经真正开始。
二手房变化
不过，与限价的新房市场相比，更能代表真实市场的二手房也进入了下降通道。据深圳中原研究中心统计，9月和10月二手房成交量分别为4952套和3787套，环比下降31.3%和23.5%。交易量创近20个月来最低值。
业主们不再有以前的嚣张气焰，开始陆续切肉。
时不时传出降价传闻的深圳东部华侨城天路，在方天下网站挂牌，注册价1050万元，售价738万元。它是全新的，并带有一个花园。深圳香蜜湖田御香山花园的新房要价甚至高达3650万元，而同类型房屋的挂牌价则超过4000万元，最高成交价超过4500万元。
短短一周时间，深圳银湖豪宅区报价下跌13%。安居客数据显示，目前银湖二手房均价为8.6万元/平方米。以此估算，价格降至74800元/平方米。
价值数百万美元的谈判空间并非孤例。总体来看，深圳中原研究中心的数据显示，在全部20个区域中，业主均出现了13%至3.4%不等的降价。
价格方面，深圳也在一线城市中领跌。国家统计局数据显示，10月份二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。北京、上海、广州均下跌0.2%，深圳下跌0.6%。
广州的二手市场也出现了寒意。广州市房地产经纪协会数据显示，9月新挂牌面积、签约面积较8月分别下降13.98%、11.03%，环比下降已连续五个月； 10月份，中国指数研究院监测的26个重点城市中，4个一线城市商品房成交面积环比下降33.44%，其中广州排名第一，下降57.93% 。
业主心态逐渐放松，二手房还有很大的议价空间。原挂牌价为430万元，但为了快速成交，下调至405万元。广州天河区中海康城的一位业主无奈地说。
就在不远处的广州天河区骏景花园，近期出售的三套二手房，业主均下调了挂牌价，从510万元降到480万元，630万元降到600万元，8.1元。分别为万元。减少至770万元。
调查显示，广州中原地产近期成交中，出现多起降价成交的情况。一位经理透露，目前市场上大部分楼盘的议价空间在5%左右，少数急售楼盘的议价空间甚至可以超过10%。
寒冷或持续
二手房是整个产业链的下游，所有的交易最终都会发生在二手市场。徐峰指出，换句话说，无论是自住还是投资，最终的流通都是通过现有的住房市场完成的。
广州、深圳二手市场的低迷似乎预示着拐点真的到来了。
中原地产首席分析师张大伟认为，在一二线热点城市，二手房成交量已占到一半以上。与新房限价相比，二手房市场的价格更具代表性。
未来，美联地产全国总监何千如认为，部分客户已经消化了政策。从目前的情况来看，11月一手房和二手房的登记量均较10月有所增加。
据美联物业全国研究中心统计，截至10月底，深圳注册住宅产品数量达5263套，环比9月增长46%，创下今年单月新高。
但她进一步指出，这只是数据的波动。市场仍以观望为主，成交量不会大幅上涨。
徐峰也持同样的观点。她表示，顾客查验登记数量的增加与实际成交之间存在时间差，并不代表最终交易量的增加。同时，预计深圳二手房交易价格较今年平均水平下降20%，整体交易量下降30%。
拐点即将到来，似乎开发商并不是唯一想要生存的人。中介机构一直是对市场反应最敏感的。当市场行情好的时候，从业人员总数增加，市场跌幅也会减少。徐枫指出。
深圳市房地产中介协会数据显示，刚刚过去的11月一周，深圳持牌中介数量环比下降4.3%，换证数量环比下降42.6%。
世联银行降费增效，上海中原也内部宣布效益减半，多部门佣金打折20%，部分电商中介机构甚至宣布破产。徐峰表示，即使五大银行都这样，小中介也更有可能随时倒闭。
同样面临压力的还有开发商。陈宏海预计，11月份深圳成交量不会有太大变化，甚至会出现小幅下降。在业绩压力下，开发商仍会选择以价换量，价格会小幅下降，开发商供应量也会增加。
徐峰还表示，整体市场越差，新房市场就越会上涨。开发商降价速度加快，大量库存释放。
与全国其他600多个城市相比，深圳商品房市场的交易量和交易价格涨跌最快、调整时间最短。何倩如认为，深圳市场仍处于政策消化期，量价下滑是大势所趋。
第一太平戴维斯华南区研究部主管谢景宇认为，限购、限贷政策预计未来6-12个月甚至12-24个月不会出现明显变化。广州、深圳均已进入大整合阶段。未来六个月，房价将继续下跌。高负债开发商财力紧张，尤其是中小开发商将被迫变现资产。
